Projeto e obra num só contrato

No modelo tradicional assina duas vezes: uma com quem projeta, outra com quem constrói. Cada folga entre esses dois contratos é uma folga que o dono de obra paga. A WALLNUT assina uma vez. Quem desenha, constrói — e quem fez o orçamento é quem responde por ele.

O que diz a investigação independente

Estes números não são nossos. Vêm de Revisiting Project Delivery Performance, de Keith Molenaar (University of Colorado Boulder) e Bryan Franz (University of Florida) para o Construction Industry Institute e a Charles Pankow Foundation — 212 obras concluídas entre 2008 e 2013, das quais 80 em contrato integrado e 53 no modelo tradicional.

Comparadas com o modelo tradicional, as obras em contrato integrado tiveram 3,8% menos derrapagem de custo, 1,7% menos derrapagem de prazo, e uma entrega de projeto a conclusão 102% mais rápida — 36% mais rápida só na fase de construção.

Duas ressalvas honestas. A amostra é norte-americana, pública e privada, e é anterior à inflação de custos actual. E mede o método, não esta empresa: diz o que integrar projeto e obra tende a produzir, não o que nós vamos produzir na sua. Ver o resumo do estudo.

Onde é que o dinheiro se perde

A derrapagem num contrato dividido raramente vem dos materiais. Vem da costura. Um detalhe que o projeto deixou aberto passa a trabalho a mais. Uma incompatibilidade estrutural descoberta em obra passa a três semanas em que ninguém é responsável. Uma especificação que o empreiteiro orça de forma diferente daquela que o arquiteto quis dizer passa a uma negociação em que o dono de obra está no meio.

Com um só contrato, isso são problemas internos, resolvidos antes de lhe chegarem, por quem tem margem a depender de os resolver cedo. É esse o mecanismo todo. O resto — BIM, captura da realidade, os painéis de acompanhamento — existe para encontrar as costuras mais depressa.

A objeção que deve levantar

«Se a mesma empresa projeta e constrói, quem me protege dela?» É a pergunta certa, e a resposta honesta é: não é a estrutura do contrato. O que o protege é aquilo que consegue verificar.

Por isso tornamos três coisas verificáveis. As quantidades são abertas: vê o mapa medido, não um valor fechado com uma margem escondida lá dentro. As decisões de projeto ficam registadas contra o modelo, portanto uma alteração tem autor, data e custo. Revisão imersiva antes de construir, para aprovar o que vai ser construído em vez de um desenho em que lhe pedem que confie.

E se quiser um segundo par de olhos, contrate-o. Um representante do dono de obra a rever as nossas medições é um custo que preferimos que gaste do que uma dúvida que carregue.

Comparar propostas quando só uma empresa orça tudo

A segunda objeção real: um concurso dividido permite comparar cinco empreiteiros sobre o mesmo projeto. Um contrato integrado não permite.

O que se pode comparar é a parte que decide o resultado: as quantidades medidas, o âmbito explicitamente excluído, os pressupostos por trás da margem de imprevistos, e as pessoas com nome que vão conduzir a obra. Peça isso a quem estiver a considerar, incluindo a nós. Uma proposta que não lhe mostra as exclusões não é mais barata — está menos acabada.

A quem serve, e a quem não serve

Serve a quem quer uma só parte responsável e um só caminho de decisão: empresas a remodelar ou a construir as suas próprias instalações, e donos de obra privados a construir ou recuperar com escala que não pretendem arbitrar entre consultores.

Serve menos a quem quer um arquiteto específico que já escolheu, ou a uma obra em que o projeto está concluído e só falta executar. Dizemo-lo na primeira conversa, em vez de aceitar o trabalho e encaixá-lo mal.

Design de autor: obra selecionada

Cada projeto começa como um problema de design, não um orçamento de obra: contenção e honestidade dos materiais em vez de decoração, resolvido em BIM integral e construído pelo mesmo estúdio que o desenha, para que o design chegue intacto à entrega. A obra selecionada inclui a Villa Figueira em São Paulo (800 m²), o Hotel Umay, um hotel de wellness de 11.000 m² na costa de Melides e a Villa Ninho d’Águia em Albufeira (2.000 m²).