Novo RJUE: o que muda para quem espera por uma decisão

Mais de um ano à espera de uma decisão

Quem constrói em Portugal conhece a espera, e nós também. Já tivemos processos camarários com mais de um ano de tramitação. Num deles, mesmo depois de pedirmos a certidão de deferimento tácito, continuámos sem decisão final expressa.

Não o contamos para apontar uma câmara. Contamos porque é exatamente o problema que a revisão do RJUE tenta resolver, e porque um processo assim mostra bem o que ela muda e o que não muda. E porque deixa duas lições práticas. Quem ainda não comprou pode fazer a pergunta antes de comprar, com uma informação prévia: o que se pode construir ali, e com que título. E quem tem um processo à espera de decisão precisa de um registo datado de cada pedido e de cada resposta: é ele que permite pedir o deferimento tácito, reclamar ou demonstrar o atraso.

O que entra em vigor a 1 de outubro

A 1 de outubro de 2026 entra em vigor a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio.¹ Estava prevista para 3 de agosto. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, adiou-a para dar tempo aos municípios de adaptarem as suas plataformas informáticas.² No mesmo dia foi publicada a Portaria n.º 320/2026/1, que aprova os modelos de requerimento e a lista de documentos a entregar, e que entra em vigor com a lei.³

Em resumo, para quem vai comprar, construir ou reabilitar uma casa:

• o prazo global de decisão dá lugar a prazos legais por fase, com deferimento tácito da arquitetura, da licença e da informação prévia;
• nos casos que a lei prevê, as obras em áreas com loteamento, plano de pormenor ou unidade de execução que já fixem os parâmetros seguem comunicação prévia, sem ato de autorização, e a Câmara verifica depois;
• a informação prévia favorável continua a ser um instrumento para confirmar, com efeito vinculativo, a viabilidade urbanística da operação antes de comprar;
• o prazo para declarar nula uma licença baixa de dez para três anos, com exceções, e vale também para licenças já emitidas;
• a Câmara verifica menos antes de decidir, e a conformidade da obra fica a cargo de quem a promove, projeta, dirige e executa.

Este texto resume o que a lei diz, com o artigo de onde cada regra vem, e o que ela não resolve. Somos arquitetos, engenheiros e construtores no mesmo contrato, e é desse lugar que a lemos.

O que muda num processo que demora

No regime que ainda vigora, a lei não dizia com clareza até quando a Câmara podia pedir correções: o artigo 11.º dizia apenas «após a apresentação do requerimento» (n.º 2) e falava num «prazo previsto de 15 dias» (n.º 5) sem dizer de onde contava.⁴ A revisão fixa-o. O saneamento tem 20 dias a contar da apresentação do pedido; se nesse prazo a Câmara não pedir correções, não rejeitar liminarmente nem notificar uma prorrogação, o pedido considera-se corretamente instruído e o prazo de decisão já não pode ser alargado (art. 11.º, n.os 2 e 5). Os prazos de decisão da informação prévia contam a partir daí ou, havendo consultas externas, da chegada do último parecer ou do fim do prazo para o emitir, conforme o que acontecer primeiro (art. 16.º, n.os 1 e 2).

Muda também o que se tem na mão quando a Câmara não responde. A informação prévia tacitamente deferida passa a ser titulada pelo requerimento com a síntese da operação, pelo comprovativo de submissão e pelos comprovativos de pagamento das taxas e demais encargos devidos e, quando exigível, das cedências (art. 16.º, n.os 8 e 9). Não depende de uma certidão de deferimento tácito.

O que nenhuma lei resolve sozinha é uma câmara que não responde. Um título tácito sobre um pedido sem decisão expressa pode vir a ser contestado, e é natural que um banco ou um comprador peçam mais do que o silêncio. Nesses casos, continua a valer mais uma decisão expressa, e continua a ser preciso insistir por ela.

O impacto nos projetos

Um pedido de informação prévia serve para decidir: comprar ou não, desenhar o quê, com que orçamento. Enquanto não há resposta, nada disso fica decidido. O projeto de licenciamento espera ou avança por conta e risco do cliente, o orçamento feito no início envelhece, e o terreno, se já foi comprado, custa dinheiro sem produzir nada.

A revisão não elimina este risco, mas muda a forma de o gerir:

• entregar o pedido completo à primeira passa a pesar mais, porque o saneamento tem data para acabar e, depois dele, os prazos correm;
• a informação prévia qualificada, quando favorável e completa, pode dispensar a licença, e o tempo investido nela é tempo ganho na fase seguinte;
• o calendário de uma obra deve separar o que é prazo legal do que é prática municipal, e contar com a diferença;
• quem compra deve confirmar o título urbanístico do que compra, porque o documento da venda tem de o mencionar (art. 4.º-A, n.º 14).

Os prazos, tal como estão escritos

No regime anterior, que continua a aplicar-se a parte dos processos pendentes, a Câmara tem um prazo global para decidir um licenciamento, contado desde a submissão do pedido e indexado à área de construção: 120 dias até 300 m², 150 dias até 2.200 m² ou em imóveis classificados, 200 dias acima disso e em loteamentos.⁵ A revisão acaba com esse prazo único e volta a prazos por fase.

Os prazos em dias contam-se em dias úteis, pela regra geral do Código do Procedimento Administrativo.⁶

Três pormenores decidem o calendário real e raramente aparecem nos resumos.

Os 30 dias da arquitetura começam a contar no fim do saneamento ou, havendo consultas externas, quando chega o último parecer ou termina o prazo para ele (art. 20.º, n.º 3).

Os 20 dias da decisão final contam-se da aprovação da arquitetura, se os projetos de especialidades seguiram com o pedido inicial, ou da entrega desses projetos, se seguiram depois; se forem admitidos elementos entregues em audiência prévia, contam-se da sua receção (art. 23.º, n.º 2, e art. 24.º-A). Quem os entrega logo no início evita um intervalo que pode chegar a seis meses, ou mais com prorrogação.

Se, nos 20 dias de saneamento, a Câmara não pedir correções nem notificar uma prorrogação, o pedido considera-se corretamente instruído e o prazo de decisão já não pode ser alargado (art. 11.º, n.º 5). A prorrogação da apreciação da arquitetura, admitida uma única vez e só por especial complexidade, também tem de ser notificada dentro desse período (art. 20.º, n.º 9).

Com tudo entregue de uma vez e sem consultas externas, a soma dos prazos máximos das três fases de um licenciamento de obras de edificação é de 70 dias úteis. É um teto para o cenário em que nada falha, não um prazo mínimo nem uma previsão: a Câmara pode decidir antes, e um pedido de correção, uma consulta externa ou uma prorrogação chegam para o afastar.

Como se documenta o deferimento tácito

Se a Câmara não decidir no prazo, há deferimento tácito do projeto de arquitetura (art. 20.º, n.º 12), do pedido de licença (art. 23.º, n.º 1) e do pedido de informação prévia (art. 16.º, n.º 6). No saneamento, o silêncio tem outro efeito: o pedido passa a considerar-se corretamente instruído, não aprovado. Saber se o deferimento se formou exige confirmar a contagem, as suspensões e as notificações do processo.

A licença tacitamente deferida passa a ter um título claro: o último requerimento entregue no modelo oficial, que contém a síntese da operação, o comprovativo de submissão e o comprovativo de pagamento das taxas e demais encargos, e ainda o das cedências, quando as haja (art. 4.º-A, n.os 2 e 5). A portaria que aprova os modelos explica porquê: no regime anterior, o comprovativo das taxas não chegava para caracterizar a obra perante notários, conservatórias e compradores.³ Os modelos são os mesmos em todo o país, e as plataformas municipais não podem acrescentar fases, formalidades ou documentos ao que a lei e as portarias definem (art. 8.º-A, n.º 2).

O reverso também está à vista. A Sérvulo & Associados antecipa que os litígios se desloquem dos atos de licenciamento para a formação do deferimento tácito e para a validade dos termos de responsabilidade.⁷ Um título tácito vale o que vale o processo que está por trás dele.

Comunicação prévia: início sem ato de autorização

A comunicação prévia é o procedimento das obras em áreas onde um loteamento, plano de pormenor ou unidade de execução já fixou os parâmetros (alinhamentos, implantação, alturas, número de pisos e de fogos, áreas e usos), entre outros casos que a lei enumera (art. 4.º, n.º 4). Não há saneamento nem ato de autorização. Com a comunicação corretamente instruída e pagas as taxas e demais encargos, a obra pode começar, informando a Câmara até cinco dias antes (art. 34.º, n.º 2, e art. 80.º-A, n.º 1).

A Câmara verifica depois. O controlo sucessivo da conformidade do projeto caduca um ano após o pagamento das taxas e demais encargos ou, se for posterior, na data do início da utilização (art. 35.º, n.º 10). Até aqui eram dez anos.⁸ Durante esse período, a Câmara pode pedir, uma única vez, que se entregue em 10 dias um elemento em falta, sob pena de a comunicação ser considerada inepta (art. 35.º, n.º 9). E o fim desse prazo não impede a fiscalização, a todo o tempo, da conformidade da obra com o que foi comunicado (art. 35.º, n.º 11).

Antes de comprar: a informação prévia

Para quem está a avaliar um terreno, ou uma casa para ampliar, é a ferramenta que mais conta.

O pedido de informação prévia pode ser simples, sobre a viabilidade e as condicionantes (índices, cérceas, afastamentos, servidões, infraestruturas), ou qualificado, quando inclui a volumetria e a implantação, o projeto de arquitetura, o programa de utilização e os restantes elementos previstos na lei (art. 14.º, n.os 1 e 2). A informação favorável vincula as entidades competentes na decisão que se segue (art. 17.º, n.º 1) e dispensa novas consultas a entidades externas (art. 13.º, n.º 2). A qualificada favorável, se contiver todos os elementos aplicáveis, isenta a obra de licença e de comunicação prévia, desde que executada exatamente nos termos em que foi apreciada (art. 17.º, n.º 2, e art. 6.º, n.º 1, alínea h). Nas operações abrangidas pelo art. 4.º, n.º 2, alínea d), que incluem imóveis classificados ou em vias de classificação e obras exteriores em zonas de proteção, aplica-se comunicação prévia em vez da isenção (art. 4.º, n.º 4, alínea l).

Tem prazo. A informação favorável dá dois anos, a contar da notificação ou do deferimento tácito, para apresentar o pedido de licença ou a comunicação prévia ou, no caso da qualificada, para começar a obra. Esgotado esse prazo, pode pedir-se uma única vez que a Câmara declare que os pressupostos se mantêm; com essa declaração, ou sem resposta no prazo legal, há mais um ano (art. 17.º, n.os 5 a 7). Estes prazos não afastam as outras causas de caducidade da lei (art. 71.º).

Na prática, permite conhecer a viabilidade urbanística da operação antes de pagar o terreno. Por isso recomendamos avaliar, caso a caso, se compensa pedi-la antes da escritura e, com o advogado do comprador, se o contrato-promessa deve ficar condicionado ao resultado.

Títulos mais estáveis, incluindo os que já existem

O prazo para a Câmara declarar nula uma licença ou uma informação prévia, e para o Ministério Público ou a ação popular o pedirem em tribunal, passa a ser de três anos após a emissão (art. 69.º, n.º 4). Até aqui eram dez.⁹ Há exceções: monumentos nacionais e respetivas zonas de proteção e, quando os factos constituam crime, o prazo de prescrição aplicável (art. 69.º, n.os 4 e 5).

A regra aplica-se também às licenças já emitidas. Para essas, os três anos contam-se a partir de 1 de outubro de 2026, salvo se, pela lei antiga, o prazo terminar antes (Decreto-Lei n.º 108/2026, art. 12.º, n.os 3 e 4).¹ Protege o título, não o que se construiu fora dele, e não impede a decisão de ações propostas dentro do prazo.

Na venda, o documento que titula o negócio tem de mencionar o título urbanístico ou a declaração do vendedor de que dispõe dele ou de que não dispõe, sob pena de anulabilidade (art. 4.º-A, n.º 14). Verificar o título, e comparar o que está licenciado com o que está construído, passa a ser o primeiro passo de qualquer compra.

Reabilitar: o que continua isento

Sem prejuízo das obras em imóveis classificados e em zonas de proteção que o art. 4.º, n.º 2, alínea d), sujeita a licença, e da legislação especial, continuam isentas de licença e de comunicação prévia, entre outras (art. 6.º, n.º 1, e art. 6.º-A):

• as obras de conservação;
• as alterações interiores que não mexam em fachadas, alturas ou coberturas e não afetem a estrutura, ou que, afetando-a, sejam acompanhadas de projeto de estabilidade e termo de responsabilidade, e de projeto de reforço sísmico quando a lei o exija, entregues com a informação de início dos trabalhos;
• a reconstrução que reponha as fachadas e a cobertura de acordo com o último antecedente válido do edifício (art. 2.º, alínea c).

A substituição da caixilharia por outra mais eficiente, mantendo a geometria e a relação volumétrica dos componentes e um acabamento exterior idêntico ao original, fica isenta mesmo nas zonas de proteção de imóveis classificados (art. 6.º-A, n.º 1, alínea j).

Qualquer aumento de área de implantação, área de construção, altura ou volume é uma ampliação (art. 2.º, alínea e), e segue o procedimento aplicável, salvo isenção legal, como a da informação prévia qualificada.

Quem responde quando a Câmara não verificou antes

A reforma não elimina o controlo. Muda-o de sítio.

Os pedidos levam o comprovativo do seguro de responsabilidade civil dos autores e do coordenador dos projetos, e a obra não arranca sem o do diretor de obra.³ A aprovação do projeto ou a fiscalização municipal não isentam os técnicos da responsabilidade de conduzir a obra nas condições da licença ou da comunicação (art. 100.º-A, n.º 9). Numa obra feita sem o procedimento devido, ou fora dos pressupostos da comunicação ou da isenção, respondem solidariamente os promotores e donos da obra, os empreiteiros e os diretores de obra; e o proprietário que tenha conhecimento das obras ilícitas é considerado promotor, presumindo-se esse conhecimento, salvo prova em contrário, se permitiu o acesso ao imóvel a quem as fez (art. 100.º-A, n.os 3 e 5). As coimas podem chegar a 200.000 euros para pessoas singulares e a 450.000 euros para pessoas coletivas (art. 98.º).

A articulação entre projeto, direção de obra e construção exige coordenação, e a responsabilidade legal do dono de obra mantém-se seja qual for o modelo de contratação. Desde 2016 que a WALLNUT reúne arquitetura, engenharia e obra num único contrato: o projeto e a obra são coordenados pela mesma casa, com a WALLNUT como interlocutor ao longo do projeto e da obra, no âmbito contratado.

Quem já tem um processo na Câmara

O novo regime aplica-se aos procedimentos iniciados a partir de 1 de outubro e também aos que, iniciados antes, ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar. Nestes, o interessado pode praticar os atos necessários para adaptar o pedido às novas regras (Decreto-Lei n.º 108/2026, art. 12.º, n.os 1 e 2).¹ Os restantes seguem, no procedimento, o regime anterior, mas as novas regras sobre prazos de nulidade e de caducidade aplicam-se-lhes na mesma (art. 12.º, n.º 3).

O que a lei não resolve

Os prazos são máximos legais. Consultas externas, pedidos de correção e prorrogações podem acrescentar tempo, e não dependem só de quem projeta.

A entrada em vigor foi adiada precisamente para as câmaras adaptarem as plataformas.² Nas primeiras semanas, é natural que a prática varie de município para município.

Durante o processo legislativo, a Associação Nacional de Municípios Portugueses levantou reservas à proposta do Governo: a redução dos prazos de decisão, o mecanismo de conferência para as consultas externas, o regime das nulidades e o limite ao controlo sucessivo.¹⁰

E não encontrámos uma série oficial nacional dos prazos reais de licenciamento. Ainda não há experiência de aplicação deste regime que permita antecipar quanto tempo vão demorar os processos.

Uma reforma que troca espera por responsabilidade favorece quem chega preparado. Se está a avaliar um terreno ou uma casa para reabilitar, começamos pelo que se pode construir: o título urbanístico, o plano municipal, as condicionantes e, quando compensa, uma informação prévia antes de comprar. Fale connosco antes de comprar.

Este texto tem fins informativos e não substitui aconselhamento jurídico nem a confirmação junto da câmara municipal competente. Os artigos citados sem indicação de diploma são do RJUE, na redação republicada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 e retificada pela Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1.¹¹

Referências

1. Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, Diário da República, 1.ª série, n.º 104, que revê o RJUE e o republica em anexo, https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/108-2026-1128002421. ↩
2. Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, Diário da República, 1.ª série, n.º 147, suplemento, que altera o artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 108/2026 e fixa a entrada em vigor em 1 de outubro de 2026, https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/07/14705/0000200003.pdf. ↩
3. Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, Diário da República, 1.ª série, n.º 147, que aprova os modelos de requerimento e os elementos instrutórios e revoga as Portarias n.os 71-A/2024 e 71-B/2024, https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/320-2026-1153698591. ↩
4. Ordem dos Arquitectos, «Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio – RJUE – Documento de trabalho: versão comparada», atualizada a 25 de junho de 2026, artigo 11.º, redação anterior e redação nova lado a lado, https://ordemdosarquitectos.org/backend/uploads/DL_108_2026_RJUE_DOC_Trabalho_OA_Versao_Comparada_atualizada_25_06_2026_a79bfadb7b.pdf. ↩
5. Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, artigo 23.º do RJUE na redação então dada, https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/10-2024-836222484. ↩
6. Código do Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro, artigo 87.º, alínea c): «O prazo fixado suspende-se nos sábados, domingos e feriados», https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/4-2015-66041468. ↩
7. Sérvulo & Associados, «As alterações ao RJUE introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026: da reforma do Simplex Urbanístico à procura de maior segurança jurídica», 6 de agosto de 2026, https://www.servulo.com/en/knowledge/As-alteraces-ao-RJUE-introduzidas-pelo-decreto-lei-n-1082026-Da-reforma-do-Simplex-Urbanistico/9850/. ↩
8. Cuatrecasas, «Guia Prático Simplex Urbanístico 2.0: Revisão do RJUE», 16 de junho de 2026, https://www.cuatrecasas.com/pt/portugal/imobiliario/art/guia-pratico-simplex-urbanistico-2-0-revisao-do-rjue-1. ↩
9. Decreto-Lei n.º 136/2014, de 9 de setembro, que fixou em 10 anos o prazo do artigo 69.º, n.º 4, do RJUE, https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/136-2014-56501680. ↩
10. «Alterações nos licenciamentos: ANMP pede ao Governo "ponderação e cautela"», idealista/news, 11 de fevereiro de 2026, https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/02/11/73884-alteracoes-nos-licenciamentos-anmp-pede-ao-governo-ponderacao-e-cautela. ↩
11. Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho, Diário da República, 1.ª série, n.º 143, suplemento, https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/declaracao-retificacao/29-a-2026-1152696606. ↩